房租大涨，谁在惩罚不买房的人？
北京的房价降了，但为何房租却开始大涨？
有人将这一轮北京房租大涨归罪于长租公寓的哄抬，这显然过于高看了他们的实力。长租公寓在北京的住房租赁市场并非主流，在个别区域，这些长租公寓可能的确哄抬了租金，但在整个北京市场，他们还不具备这样的实力。
即使这些中介资本在北京的租赁市场具备了足够的影响力，想要哄抬租金价格，也必须建立在一定的供需基础之上。如果北京的住房租赁市场处于供过于求的状态，这些中介也不敢违背市场规律贸然哄抬租金价格，否则无异于自寻死路，中介敢于哄抬租金，一定是建立在北京租赁市场供不应求的基础之上，中介的哄抬，只不过是在供求关系上借势。真正引发租金价格上涨的，还是由供求关系决定。
那么，北京住房租赁市场的供求关系究竟发生了什么变化呢？
图 | 摄图网
从需求的角度来看，由于2017年以来北京房价开始出现下跌，导致更多的购房者陷入观望状态，等待房价进一步下跌，因此，这部分原本应该进入购房市场的人群，选择了暂时租房，增加了租赁市场的需求。今年上半年，北京的住房成交量同比下降了35%，而租赁成交量上升了11%，此消彼长的趋势非常明显。
而从供给的角度来看，2017年11月，北京大兴火灾悲剧发生之后，北京市对地下室、群租房等违章建筑展开了史上最大力度的清理整顿，从清除安全隐患的角度来看，这一轮清理可谓卓有成效，但由此带来的一个客观事实就是，中低收入人群的居住面积大幅减少，大清理之后，部分人群选择了返乡，但更多的人还是留在北京，租房市场的供求关系开始变得紧张。
如果说供求关系失衡是房租上涨的导火索，从更深层次来看，当前北京房租上涨，很大程度上是在吞咽过去房价大幅上涨带来的苦果。
从国外成熟市场来看，房价和房租之间通常保持一个合理的比例，租金回报率（住房租金/住房总价）通常在4%以上甚至更高，一个合理的租金回报率，是判断房产是否值得投资的重要标准。但在我国，租金回报率长期处于失真的状态，不仅低于国外成熟市场的水平，甚至长期低于一年期存款利率，比如北京等一线城市的租金回报率大概只有1.5%，以国外的租金回报率来测算，这样的房产并不值得投资。但是，尽管租金回报率并不合理，国内房产价格的持续上涨，相当于以一个泡沫支撑了另一个泡沫，使得购房者并不用过多考虑租金回报，房产自身的巨额增值足以让投资者忽略租金回报率。
但是随着北京房价不再上涨甚至开始下跌，以泡沫支撑泡沫的击鼓传花的游戏中止，房租的重要性就开始凸显，尤其是最近几年高价购房的房东，开始要求更多的租金回报来弥补房价下跌的损失。长期以来被忽略的租金回报率，终于开始在中国房地产市场发挥作用。
如果仅从租金回报率的角度来看，当前北京等一线城市的房租并不算高，假如北京市一套价值1000万元的房产，按照当前4%的无风险回报率来测算，持有1000万的现金，一年的收益至少应该有40万元，而持有一套1000万的房产，一年的租金只有15万元左右，即使再上张一倍，年回报率也只有3%。当然，这并不是说北京等一线城市的租金水平很低，当房租占去了一个人一半的收入，或者租金几乎和供房的按揭相当，无论以怎样的角度来看都已经算得上极高。
以租金回报率的角度来看，北京的房租还处在较低的水平，但从居民实际收入水平来看，北京的租金已经让人难以承受，那么，问题到底出在哪里？
问题的症结在于，过去几年我们的房价涨幅实在太大。在租金回报率（住房租金/住房总价）这个公式中，当超高的房价扮演了分母的角色，租金回报率无论怎样来算，都只能是一个极小的百分比。所以，如果想要国内的租金回报率回归到合理水平，只有两条路径，一是房价大幅回落，二是租金大幅上涨。在当前中国经济背景下，房价大幅回落和租金大幅上涨，到底哪一个的概率会更大呢？
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在过去房价大幅上涨的背景下，房东对于房产的主要关注在于房产增值，对于租金回报并没有过高的要求，在房价上涨的大风暴下，房屋租赁市场还是一个相对安全的避风港，对很多人而言，即使买不起房，至少还可以选择租房，但当房价持续上涨的势头难以持续，甚至开始掉头向下，租赁市场也就不再是避风港，而是来到了风口浪尖之上，过去高房价引发的风暴，终于刮到了租赁市场。
去年以来，购租并举成为我国房地产调控最重要的长效机制，很多城市甚至给予租房人就近入学甚至租房落户的待遇，让很多人欢呼租房者的春天即将到来。不过，现实总是比想象的残酷，租房者还没有等到购租并举的春天，房租上涨的冬天已经提前到来。
购租并举的本意是鼓励更多的人租房，而不是人人买房。对政府而言，鼓励更多的人租房，相当于在租房市场增加了更多的需求，那就势必要提供充足的供给，否则，如果供给无法满足新增的需求，只会带来租金更快上涨。
近期北京房租价格上涨引发关注之后，有关部门召集10家中介开会，后者做出了两个月不涨租金的承诺。不过，行政管制价格的结果，通常是会带来更大的报复性上涨，和约谈中介相比，有关部门更应该做的是尽快增加租赁市场的供给，改变租房者在市场中的弱势地位。
图 | 摄图网
如果住房租赁市场的供求状况得不到改善，政府对于强势一方的任何打压，最终都会以更大的力度转移到弱势一方的身上，这种规律在以前的住房买卖市场已经被屡屡验证，未来可能会更多出现在租房市场，比如传言中即将出台的房地产税。房地产税的征收对象是拥有多套住房的人，也就是租赁市场上的房东，如果未来租赁市场依然处于供不应求的状态，到时候房东可以轻易将房地产税的成本转移到租客身上，原本是对多套住房者的征税，最终将演变成对不购房者的又一次惩罚。而不管是买不起房还是不愿意买房的人，都不应该承受这样的惩罚。
过去人们常说，80后是最倒霉的一代人，很多不好的事情都让他们给赶上了。现在来看，90后的境遇可能更加悲催。至少在住房这件事情上，80后依靠自己的奋斗还有买房的可能，实在买不起至少租得起，但对于初入职场的90后，靠自己买房几乎没有可能，而租房的空间也在被一点点挤压。
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